Kiinteistöportfoliota laajennettaessa herää usein kysymys, onko viisaampaa ostaa asunto yksityishenkilönä vai perustaa yritys tätä tarkoitusta varten. Espanjassa tämä käytäntö on täysin laillinen ja tuhannet sijoittajat ovat käyttäneet sitä, vaikka trendit ovat muuttuneet vuosien varrella markkinoiden kehityksen ja veroviranomaisen lisääntyneen valvonnan vuoksi.
Kyse ei ole vain paperityöstä; se on taloudellinen strategia, jossa lopputavoite sanelee polun. Etsitpä sitten asuntoa asumiseen, kakkosasuntoa lomaa varten tai vuokrausyritystä, oikeudellinen rakenne voi tarkoittaa valtavia säästöjä tai veropäänsärkyä, jos sitä ei suunnitella huolellisesti.
Oikeudelliset näkökohdat ja perintöyhtiön hahmo
On tärkeää ymmärtää, että kiinteistön rekisteröinti yrityksen nimiin on laillista myös niille, jotka eivät ole verovelvollisia Espanjassa. Yleensä tämä tapahtuu holdingyhtiöiden kautta, jotka ovat erityisesti perustettuja hallinnoimaan omaisuutta, kuten kiinteistöjä tai arvopaperisalkkuja, ilman välttämättä aggressiivista kaupallista toimintaa.
On pääasiassa kahdenlaisia ​​yhtiöitä: kiinteistöyhtiöitä , jotka omistavat kiinteistöjä, joita ei ole tarkoitettu suoraan taloudelliseen hyödyntämiseen, ja arvopaperiyhtiöitä , jotka keskittyvät sijoittamaan muihin yhtiöihin. Varovaisuutta on kuitenkin syytä noudattaa; jos verovirasto havaitsee, että yhtiö on perustettu yksinomaan maksamaan vähemmän tuloveroa, se voi pitää toimintaa huijauksena ja laillistaa tilanteen.
Yrityksen kautta ostamisen veroedut
Yksi tärkeimmistä houkuttimista on yhteisövero. Vaikka henkilökohtainen tulovero on progressiivinen ja voi olla erittäin korkea, yleinen yhteisöverokanta on yleensä noin 25 %, mikä on erittäin houkuttelevaa niille, jotka siirtävät suuria määriä pääomaa.
Uusien kiinteistöjen kohdalla etu on selvä: yritykset voivat vähentää ostohetken arvonlisäveron, mitä yksityishenkilöt eivät koskaan voi tehdä. Lisäksi jälleenmyyntikiinteistöjen tapauksessa kiinteistön siirtoveroon (ITP) voi liittyä erityisiä alennuksia, jos yritys täyttää tietyt vaatimukset, mikä optimoi kokonaishankinta- arvon.
Suurten sijoitussalkkujen omistaville sijoittajille tämä tarjoaa erittäin merkittävän edun. Jos yrityksellä on vähintään kahdeksan vuokrattua kiinteistöä yli kolmen vuoden ajan, se voi saada huomattavia verohelpotuksia, jotka lisäävät merkittävästi vuokratuottoja verrattuna yksityisomistukseen.
Haitat ja riskit: Kun kumppanuus ei ole sopiva
Kaikki ei ole pelkkää auringonpaistetta ja ruusuja. Jos aiot ostaa ensisijainen asunto tai kakkosasunto, osakeyhtiön kautta ostaminen on yksinkertaisesti virhe. Koska talo on yhtiön omistuksessa, yhtiömiehen olisi maksettava yhtiölle markkinavuokraa , ja tästä tulosta verotettaisiin 25 %, mikä nostaisi merkittävästi transaktiokustannuksia.
Lisäksi hallinnollinen johtaminen on paljon raskaampaa. Yritykseen liittyy kuukausittaisia ​​kirjanpitomaksuja, tilinpäätösten jättämistä ja paljon tiukempia muodollisia velvoitteita kuin yksityishenkilöön. Piensijoittajalle, joka aloittaa ensimmäisestä kiinteistöstään, nämä kiinteät kulut voivat syödä suuren osan nettotuotosta.
Toisaalta yksityishenkilöiden vuokravähennykset ovat tietyissä tuloluokissa yleensä anteliaimpia (joskus jopa 60 % nettotuloista), mikä ei koske omaisuutta hallinnoivia yrityksiä, mikä tekee pienimuotoisista sijoituksista kannattavampia itsenäisenä ammatinharjoittajana tai yksityishenkilönä.
Rahoituksen ja menettelytapojen vertailu
Asuntolainaa ei ole yritykselle yhtä helppo saada kuin yksityishenkilölle. Pankit ovat tyypillisesti vaativampia ja vaativat yhtiöjärjestyksen , maksukykytodistuksen ja tilinpäätöksen. Ehtojen osalta rahoitusprosentti on yleensä noin 60 % tai 70 % arvioidusta arvosta, kun taas yksityishenkilö voi saada 80 % tai enemmän.
Myös takaisinmaksuajat ovat lyhyempiä; yksityishenkilö voi ottaa 30 vuoden asuntolainan, kun taas yritysten laina-ajat ovat tyypillisesti 10–15 vuotta , ja korot ovat yleensä hieman korkeammat kuin perinteiset korot. On suositeltavaa analysoida, miten asuntolaina kirjataan kirjanpitoon, jotta varoja voidaan hallita asianmukaisesti.
Kauppaa viimeisteltäessä on tärkeää saada asiantuntija-apua. Vakiomuotoinen kauppasopimus ei ole sama asia kuin välittäjäyritysten välinen sopimus , koska Verohallinto tutkii tarkasti kaikki liiketoimet, joilla näyttää olevan tarkoitus kiertää progressiivisia tuloveron tai varallisuusveron verokantoja.
Viime kädessä valinta riippuu täysin kiinteistön käyttötarkoituksesta ja pääoman määrästä. Vaikka fyysinen omistus on voittava vaihtoehto henkilökohtaiseen käyttöön tai ensisijoitukseen, suurissa kiinteistöportfolioissa tai käteisvarojen uudelleensijoitusstrategioissa yritysrakenne tarjoaa vertaansa vailla olevaa joustavuutta ja verotuksen optimointia.